在建工程贷款抵押的概念与实践

在建工程贷款抵押是项目融资领域一种重要的融资方式，其核心在于利用在建工程项目作为抵押物，为借款人提供资金支持。本文旨在阐述在建工程贷款抵押的概念、特点、适用场景及其风险控制措施，并结合实际案例，分析如何在项目融合理运用这一工具。

在建工程贷款抵押的概念

在建工程贷款抵押的概念与实践 图1

在建工程贷款抵押（Construction in Progress Morage），是指借款人以其正在建设中的工程项目作为抵押物，向金融机构申请贷款的一种融资。这种融资模式广泛应用于基础设施建设、房地产开发以及其他大型项目融，尤其是在资金需求量大且周期长的领域。

与传统的房地产抵押贷款不同，在建工程贷款抵押的核心在于其“过程性”和“未来性”。借款人提供的抵押物并非已经建成并具备完整功能的资产，而是处于规划或施工阶段的工程项目。这种抵押的风险较高，但也能够为借款人在项目初期阶段提供重要的资金支持。

在建工程贷款抵押的本质是将未来的完工资产作为当前融资的信用保障。其法律基础主要依赖于《民法典》中关于抵押权的规定，以及相关金融监管法规。金融机构在发放此类贷款时，通常会对项目的可行性、施工进度和市场前景进行严格评估，并要求借款人提供相应的担保措施。

在建工程贷款抵押的特点

1. 过程性

在建工程项目处于动态变化中，其价值和功能会随着施工进度而逐渐提升。在建工程贷款抵押具有较强的时间性和阶段性特征。

2. 未来性

由于抵押物尚未完工，在建工程项目的价值评估需要基于未来的预期收益和市场环境。这使得在建工程贷款抵押的风险评估更加复杂，也增加了贷款机构的审慎义务。

3. 高风险性

在建工程项目的不确定性较多，包括施工延误、成本超支以及市场需求变化等风险，都可能直接影响抵押物的价值实现。在建工程贷款抵押的风险控制显得尤为重要。

4. 资金流动性较低

与已完工项目相比，在建工程项目流动性较差，难以迅速变现以偿还债务。这使得金融机构在发放此类贷款时通常采用较为严格的融资比例和较高的利率水平。

5. 法律关系复杂

在建工程作为抵押物涉及多重法律关系，包括但不限于建设用地使用权、建设工程承包合同以及抵押权设定等。这些法律关系的交织增加了操作上的复杂性。

在建工程贷款抵押的适用场景

1. 基础设施建设

基础设施项目通常具有资金需求大、回报周期长的特点，非常适合采用在建工程贷款抵押。公路、铁路、桥梁等项目的融资可通过设定在建工程项目为抵押物，分阶段获取资金支持。

2. 房地产开发

房地产开发商在项目建设初期可以通过在建工程贷款抵押获得前期建设资金。这种能够有效缓解开发商的资金压力，但也需要严格控制项目完工风险。

3. 大型工业项目

对于核电站、化工厂等大规模工业项目，在建工程贷款抵押是一种重要的融资手段。这些项目通常具有较高的市场前景和技术壁垒，但投资周期长且不确定性高。

4. PPP 项目（公私合营）

在 PPP 项目中，社会资本方可以通过在建工程贷款抵押获取建设资金。这种可以有效降低政府的财政压力，提高项目的实施效率。

在建工程贷款抵押的风险及其控制

1. 施工风险

施工过程中的意外事件（如自然灾害、机械故障等）可能导致项目进度延迟甚至停工，进而影响抵押物的价值。为应对这一风险，金融机构通常要求借款人相关保险，并设定严格的施工监管措施。

2. 成本超支风险

由于建筑材料价格波动或设计变更等原因，在建工程项目可能面临成本超支的风险。这会直接威胁到项目的完工能力和未来的收益能力。为此，贷款机构需要对项目的预算进行严格审查，并要求借款人提供相应的财务缓冲机制。

3. 市场需求变化风险

在建工程项目的市场需求具有不确定性，尤其是在商业地产和工业领域。如果项目建成后的市场需求低于预期，将直接影响抵押物的价值实现。在发放贷款前，金融机构需对项目的市场前景进行深入分析，并要求借款人提供市场风险应对方案。

4. 法律与政策风险

建设项目涉及的土地使用权、环保审批、施工许可等多种法律法规策性文件，可能导致法律纠纷或政策变动风险。这就需要借款人在抵押贷款合同中明确各方的法律权利义务，并采取有效的法律风险管理措施。

在建工程贷款抵押的实际操作

1. 评估与估值

在建工程项目的价值评估是决定贷款金额的重要依据。由于项目尚未完工，其价值通常基于施工进度、预计完工时间和市场收益进行估算。常见的评估方法包括现金流折现法（DCF）和重置成本法。

2. 抵押权设定

根据《民法典》的相关规定，在建工程作为抵押物需要办理抵押登记手续。登记机关通常是县级以上人民政府的自然资源部门或房产管理部门，具体以项目类型和当地法律规定为准。

3. 贷款发放与监管

金融机构在发放贷款时通常采取分期分批的，并对借款人的资金使用情况进行严格监管。这种监管措施旨在确保贷款资金专款专用，防止挪用造成的项目失败风险。

4. 抵押权实现

如果借款人无法按期偿还贷款，在建工程项目将作为抵押物被处置。由于在建工程项目的流动性较低，金融机构通常会选择继续完成项目建设后出售的，以实现抵押权。

案例分析

城市地铁建设项目计划总投资 10 亿元人民币，其中 60% 的资金需求通过在建工程贷款抵押解决。项目共分为四个施工标段，每段均设置独立的抵押权。

该项目的风险控制措施包括：

- 建立专门的项目管理团队，对施工进度和质量进行全程监控；

- comprehensive insurance coverage for construction risks；

- 制定详细的应急预案，应对可能出现的施工中断风险；

- 对项目的市场需求变化进行定期评估，并根据需要调整融资策略。

通过上述措施，在建工程贷款抵押为该项目提供了稳定的资金来源，有力保障了工程的顺利推进。

在建工程贷款抵押的概念与实践 图2

在建工程贷款抵押作为项目融资的一种重要方式，在解决建设期资金需求方面发挥着关键作用。其高风险性要求金融机构和借款人在操作过程中必须采取严格的风控措施。

随着我国基础设施建设和房地产开发的持续，在建工程贷款抵押的应用将更加广泛。为了降低相关风险，需要不断完善法律法规体系，加强金融监管，推动技术创新在风险管理中的应用。

在建工程贷款抵押既是一种重要的融资工具，也是一把“双刃剑”。只有在合理控制风险的前提下，才能真正发挥其促进项目发展的积极作用。

参考文献：

1. 《中华人民共和国民法典》

2. 《建设工程施工合同司法解释（试行）》

3. 中国银保监会关于在建工程抵押贷款的相关规定

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）