按揭房二次抵押贷款买房的融资路径及银行选择

作者:庸寻 |

按揭房二次抵押贷款买房是一种复杂的金融操作,涉及多个法律、金融环节。这种模式是指在原先购买房屋时已经存在按揭贷款的情况下,再次以这套房产作为抵押物申请新的贷款来实现购房或其他资金需求的行为。

当前大部分商业银行对于按揭房并不直接提供二次抵押的金融服务,原因在于双重抵押带来的偿债顺序不清和风险敞口较大。但一些创新性融资模式,利用过桥资金清偿原按揭贷款后,再重新办理抵押贷款,或者通过第三方担保公司协助,能够实现按揭房的实际再抵押。

深入分析当前市场环境下,有哪些银行或类金融机构可以支持按揭房的二次抵押贷款买房,并探讨其在项目融实施路径和风险控制要点。

按揭房二次抵押贷款买房的融资路径及银行选择 图1

按揭房二次抵押贷款买房的融资路径及银行选择 图1

主体

现有银行体系内操作路径

1. 常规模式受限

目前工、农、中、建等国有大行均未开放对按揭房的直接二次抵押服务。主要原因是:

双重抵押关系难以在法律层面明确其优先受偿顺序

融资银行担心成为次级抵押权人,存在道德风险

2. 创新模式

部分股份制商业银行与地方性城商行已尝试推出类信用贷款产品,虽然名义上并非针对按揭房的二次抵押,但通过关联授信额度等方式实现了类似效果。

3. 过桥资金路径

一些民间融资机构或担保公司提供过桥资金服务:

先期注入资金清偿原按揭贷款余额

办理抵押权涤除登记(即解除银行对房产的抵押权)

再由目标购房者申请新的 mortgage loan

这一模式虽然能够实现目标,但存在以下问题:

过桥资金成本较高,通常日息在0.1%0.3%

存在资金链断裂风险

操作过程中法律合规性存疑

项目融资逻辑

1. 资产价值评估

需要专业房地产评估机构对房产进行市场公允价评估。

一般采用:

成本法:评估重建成本减去折旧

市场比较法:参考周边相似房产交易价格

收益法:基于未来租金收益现值化

2. 融资机构选择

适合的融资渠道包括:

民营银行信用贷款产品

地方性城商行创新信贷

信托计划中的房地产抵押贷款项目

P2P平台(但需注意防范非法集资风险)

3. 法律结构设计

需要特别关注以下问题:

抵押权的顺位安排:新房贷款是否为次级抵押权?

如何处按揭银行的优先受偿权?

是否需要对原银行进行补偿或增信?

法律与风险分析

1. 法律风险

双重抵押可能导致房产处置顺序混乱:

原按揭银行可能要求优先清偿

新贷款银行处于不利地位

2. 经营主体风险

过桥资金提供方可能存在以下问题:

资金池操作引发非法吸收公众存款嫌疑

滚动拆借导致流动性风险

担保链断裂风险

3. 风险防控措施建议

与目标融资银行或信托机构事先明确抵押权处理方案

建立风险隔离机制,如设立SPV公司持有房产

按揭房二次抵押贷款买房的融资路径及银行选择 图2

按揭房二次抵押贷款买房的融资路径及银行选择 图2

制定详细的偿债计划和应急预案

市场现状分析

当前市场需求旺盛:

投资者希望利用杠杆资金多套房产

房地产开发企业需要短期过桥资金

中小房企寻求项目开发融资

但供给端仍显不足:

合规产品稀缺

融资成本偏高

风险控制难度大

按揭房二次抵押贷款买房是一种可行的融资,但在实施过程中必须严格遵守法律边界,妥善处理好原银行的利益关系,并做好风险防控。未来随着房地产市场发展和金融创新深化,相关金融机构应加快产品和服务创新,在满足市场需求的把控风险。

对于有意采用此模式的企业或个人,建议:

1. 充分评估财务承受能力

2. 选择正规持牌金融机构

3. 建立专业的法律顾问团队

未来还可以通过建立统一的按揭房二次抵押标准、完善担保体系、创新金融产品等优化市场环境。

(本文所有信息均为虚构,不涉及真实个人或机构。)

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