抵押贷款买的房子再买房|首套认定|政策解析与购房策略

在中国房地产市场中，许多购房者在套住房后会考虑通过抵押贷款的进行二次置业。这种情况下，许多人会产生疑问：如果用抵押贷款买的房子再买房，能否算作“首套”？这不仅关系到首付比例和贷款利率，还会影响整体购房成本。从政策、经济和金融角度详细分析这一问题，并为购房者提供科学的建议。

“抵押贷款买的房子再买房是否算首套”的概念解析

在房地产市场中，“首套房”是指借款人及家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房的，申请商品住房和保障性住房时所使用的贷款。而“二套房”则是指借款人在限购城市已经拥有一套住房或在非限购城市拥有两套及以上住房，再次申请贷款的商品住房。

对于通过抵押贷款套房子的购房者，他们在再购房时是否能被认定为“首套”，取决于以下几个关键因素：

抵押贷款买的房子再买房|首套认定|政策解析与购房策略 图1

1. 贷款记录：如果套房仍处于抵押状态，第二套房的贷款申请可能会被视为二套房。

2. 名下房产数量：只要借款人家庭名下无其他住房，即使有未结清的按揭贷款，购房时仍可能被认定为首套。

3. 首付比例和利率：首套房通常享有较低的首付比例和优惠贷款利率，而二套房则会有较高的首付要求和上浮利率。

按揭买房后再全款购买第二套房的情况

在实际操作中，如果购房者选择以按揭套住房，并在其抵押贷款结清之后全款购买第二套房，则可以在再购房时被认定为首套。

张三通过20年期的按揭贷款购买了一套10万元的商品房。

5年后，张三计划用自有资金150万元全款购买第二套房产。

因为他的名下仅有一笔已结清的贷款记录，且无其他房产持有，银行可能会认定其为“首套”。

这种情况下，张三可以享受较低的首付比例和贷款利率。

以套房产抵押贷款购买第二套房的情况

如果购房者在拥有按揭贷款尚未结清的情况下，选择用套房产作为抵押继续购买第二套房产，则可能面临更高的首付要求和贷款利率。

李四通过10年期的按揭贷款购买了一套80万元的商品房，目前贷款余额为50万元。

如果李四计划以套房产再次进行抵押贷款购买第二套房，则银行可能会将其认定为“二套”。

抵押贷款买的房子再买房|首套认定|政策解析与购房策略 图2

此时，第二套房的首付比例可能提高至70%（部分城市甚至更高），贷款利率也会相应上浮。

政策差异与选择建议

不同城市的购房政策可能存在差异，购房者需要结合自身情况和当地政策进行综合考虑：

1. 经济能力：如果经济实力允许全款购房，则可优先选择以结清的按揭贷款购买第二套房。

2. 贷款需求：如果有再次使用贷款的计划，在套房产仍有抵押的情况下，需接受二套房的相关政策要求。

3. 城市差异：部分限购或限贷城市的政策更为严格，购房者应提前了解具体规定。

案例分析与经济计算

为了更好地理解上述政策的影响，我们可以通过具体的案例进行分析：

案例一：

购买套房（总价80万元）：首付款24万元，贷款56万元。

6年后结清按揭贷款。

全款购买第二套房（总价150万元）。

经济影响：可以享受首套政策，假设首付30%，需要支付45万元。总购房成本为80 150=230万元。

案例二：

购买套房（总价80万元）：首付款24万元，贷款56万元。

在按揭未结清的情况下，再次抵押贷款购买第二套房（总价150万元）。

经济影响：被认定为二套，首付比例提高至70%，即105万元。总购房成本为80 150=230万元。

比较与启示：

案例一中借款人只需要支付45万元的首付款，而案例二中需要支付105万元。

差异主要来源于首付比例的变化，这对借款人的资金筹措能力提出了更高要求。

可知，“抵押贷款买的房子再买房是否算首套”这一问题的答案取决于多种因素的综合作用。购房者应当结合自身经济状况、城市购房政策以及银行贷款政策，谨慎规划置业计划。在实际操作中，建议寻求专业机构的帮助，确保政策适用性与个人需求的匹配。

我们也要关注国家房地产市场的调控方向。“因城施策”的方针使得各地政策差异逐步显现，购房者需要及时了解和掌握最新的政策动态，才能更好地进行购房决策。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）