北京中鼎经纬实业发展有限公司房产证办理后仍需贷款是否可以赠与|按揭房抵押注意事项

在当前中国经济发展阶段，房地产行业作为支柱产业，在社会固定资产投资和居民消费需求中占据重要地位。随着房地产市场的发展，越来越多的购房者选择通过银行按揭贷款的房产，但随之而来的问题是：在取得房产证后，是否可以在尚未完全偿还贷款的情况下，将房产进行赠与？这种情况下涉及的法律关系、债权债务关系较为复杂，需要从多个维度进行深入分析和探讨。

以项目融资领域的视角出发，围绕"房产证办了还有贷款可以赠与吗"这一核心问题展开系统性研究，结合按揭贷款业务流程、房地产交易法律法规以及相关案例，分析在房产证取得后尚未还清银行贷款的情况下，如何实现房产的合法赠与，并探讨其中的风险点及防范措施。

房产证办理后贷款状态对赠与的影响

1. 按揭贷款的基本法律关系

房产证办理后仍需贷款是否可以赠与|按揭房抵押注意事项 图1

按揭购房是购房者（ borrower）与银行（lender）之间建立的一种 secured loan relationship。在这种模式下，银行作为债权人发放的贷款由房产作为抵押物担保。在未偿还完毕全部贷款本息之前，借款人对该房产仅享有使用权而非所有权。

2. 房产证取得的意义

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，购房者在支付首付款后即可申请办理预售商品房备案及预告登记。正式的房屋所有权证（房产证）则需在完成全部房款支付或按揭贷款本息偿还完毕后才能获得。

3. 赠与行为的法律效力

房地产赠与是指不动产所有权人将其拥有的房地产无偿转移给他人的民事法律行为，属于双方当事人民事权利义务的处分。根据《中华人民共和国民法典》规定，赠与合同成立并经公证后具有法律约束力。

4. 房产证办理后仍有贷款情况下赠与的风险分析

（1）抵押权优先性风险：在按揭购房的情况下，银行作为抵押权人对其房产拥有优先受偿权。如果借款人在未偿还完毕贷款的情况下将房产赠与他人，一旦借款人违约导致银行行使抵押权时，可能会受到阻碍。

（2）债务承担风险：接受赠与的第三人可能成为连带责任担保人，在原借款人无法偿还贷款本息时要承担相应责任。

（3）交易不公允风险：赠与行为可能导致房产市场价格扭曲，影响正常的市场秩序。

房产证办理后仍需贷款情况下赠与的操作要点

1. 合同签订注意事项

（1）明确界定各方权利义务关系，确保合同条款符合法律规定。

（2）在赠与合同中详细规定按揭贷款的偿还责任归属，避免未来产生纠纷。

2. 公证程序的重要性

（1）必须到公证机关办理赠与合同公证，确保行为合法性。

（2）提交完整的房产信息、贷款余额证明以及其他相关材料。

3. 抵押权人同意函获取

在实施赠与前，需要向银行等抵押权人提出申请，获得其书面同意。银行通常会要求受赠人继续履行还款义务，并可能要求增加保证措施。

4. 登记备案环节的关键点

（1）确保房产过户登记顺利完成，避免因遗漏程序导致的所有权争议。

（2）及时办理他项权利消除手续，解除原有抵押限制。

5. 相关费用承担

（1）明确赠与过程中发生的各项费用（如公证费、评估费等）由哪方承担。

（2）合理分担可能产生的额外税务负担。

风险防范与法律保障

1. 建立完善的告知制度

银行或按揭机构应当向借款人充分释明在房产证办理后仍有贷款情况下进行赠与的潜在风险，确保其知情权得到保障。

2. 制定标准化操作流程

建议相关金融机构出台统一的操作指引，规范按揭贷款背景下的房产赠与行为，防范经营风险。

3. 完善抵押权保护机制

银行应加强对 mortgaged property 的监控，在发现借款人擅自处分抵押物时及时采取法律措施维护权益。

4. 加强事后跟踪管理

对已办理赠与的按揭客户实行重点监测，定期评估其履约能力，防范信用风生。

案例分析及启示

国内多个省市出现了类似案例。某购房者在尚未还清贷款的情况下将房产赠与朋友或 family members，最终因无力偿还贷款导致抵押权人行使权利时遇到障碍。这些案例给我们的启示是：

（1）任何房产交易行为都应当建立在充分了解相关法律规定基础之上。

（2）当事人必须对自身经济状况有清醒认识，避免过度承诺。

（3）金融机构要强化风险提示和过程管理。

在取得房产证后尚未还清按揭贷款的情况下进行房产赠与是可行的，但需要特别注意以下几点：

1. 必须经过抵押权人的同意并完成相关备案手续。

2. 受赠人必须具备相应的担保和还款能力。

3. 严格遵守法律法规，保障各方合法权益。

房产证办理后仍需贷款是否可以赠与|按揭房抵押注意事项 图2

从项目融资角度而言，这种交易结构设计虽然可以在一定程度上满足特定主体的资金需求，但也带来了较高的法律风险和操作难度。在实施此类行为时必须特别谨慎，并建议寻求专业法律机构的指导。

本文的研究对于规范房地产市场秩序、保护金融市场稳定具有重要的理论价值和实践意义。未来仍需进一步加强相关领域的立法研究和技术标准建设，为类似交易行为提供更完善的制度保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）