北京中鼎经纬实业发展有限公司南昌中国铁建青秀城-城市更新与产融结合的典范项目

张家辉

本文以“南昌中国铁建青秀城”项目为研究对象，系统阐述了该项目在城市更新、产融结合及可持续发展方面的实践与创新。通过分析其项目融资路径、资金结构优化策略及风险防控措施，旨在为类似项目的投融资决策提供参考。

随着我国经济的快速发展和新型城镇化战略的深入推进，房地产行业逐步从“增量开发”转向“存量运营”，城市更新成为推动城市发展的重要抓手。在此背景下，“南昌中国铁建青秀城”项目应运而生，该项目由某大型综合性企业集团——中国铁建地产投资建设，集住宅开发、商业综合体、教育医疗配套及社区服务于一体，致力于打造区域标杆性综合社区。

南昌中国铁建青秀城-城市更新与产融结合的典范项目 图1

对“南昌中国铁建青秀城”项目的融资模式进行深入分析，探讨其在项目融资领域的创新实践，并提出相关建议。

项目基本情况

“南昌中国铁建青秀城”是中国铁建地产在江西省的重点投资项目。该项目位于南昌市核心区域，规划用地面积约20万平方米，总建筑面积超过10万平方米，总投资额达到80亿元人民币。项目涵盖住宅、商业、教育、医疗等多个功能板块，旨在打造一个多维度的城市综合服务体。

从开发模式来看，“南昌中国铁建青秀城”采用了“地产 产业”的双轮驱动战略。一方面通过房地产开发带动区域经济活力，引入教育、医疗等配套设施，提升片区宜居水平。这种开发模式不仅符合国家新型城镇化战略的要求，也为项目的可持续发展奠定了基础。

在项目定位上，该项目瞄准中高端居住需求，兼顾公共利益，通过建设高标准的社区配套服务设施，满足居民多元化的消费需求。项目还注重环境保护和资源节约，在建筑设计中引入绿色建筑理念，积极争创国家级绿色建筑示范项目。

项目融资模式创新

在房地产开发领域，“南昌中国铁建青秀城”项目采用了多元化的融资策略，涵盖银行贷款、债券发行、信托计划、供应链金融等多种渠道。这种“多渠道 多产品”的组合式融资方案，在保障资金链稳定的也降低了整体融资成本。

1. 股权融资与债权融资结合

项目通过引入战略投资者，实现了资本实力的快速提升。与此依托中国铁建地产的品牌优势，成功发行了多期中期票据和企业债券，募集到低成本资金用于项目建设。这种“股债结合”的融资模式，既优化了资本结构，又降低了财务风险。

2. 供应链金融的应用

在项目施工阶段，中国铁建地产通过与大型建筑企业合作，引入供应链金融方案。该模式利用核心企业的信用优势，为上游供应商提供应收账款质押贷款支持，从而缓解了中小企业的资金压力。

3. 房地产信托基金（REITs）的探索

作为国内房地产信托基金(REITs)试点的一部分，“南昌中国铁建青秀城”项目也在积极探索这一融资路径。通过将部分商业资产打包上市，可以有效盘活存量资产，提高资金周转效率。

4. 绿色金融创新

项目在融资过程中积极对接绿色金融市场，成功申请了多笔绿色债券及碳排放权质押贷款。这种模式既符合国家“双碳”战略目标，也为项目建设争取到了政策支持和低成本资金。

风险防控与收益分析

在复杂的经济环境下，“南昌中国铁建青秀城”项目通过一系列措施有效控制了融资风险：

1. 严格的资金用途监管

项目严格按照监管要求，确保募集资金全部用于指定的项目建设，避免资金挪用风险。

2. 多层级的风险预警机制

在日常财务管理中，项目建立了覆盖各个环节的风险预警指标体系，并定期进行压力测试。通过动态调整财务策略，及时化解潜在风险。

南昌中国铁建青秀城-城市更新与产融结合的典范项目 图2

3. 收益与流动性的平衡

项目在设计融资方案时注重收益率和流动性的匹配关系。一方面通过长期限的债券和信托产品锁定低成本资金；通过设置合理的还款期限，保障资金链的安全性。

对未来发展的展望

“南昌中国铁建青秀城”项目的成功实施，在城市更新领域树立了新的标杆，也为房企探索可持续发展路径提供了有益经验。随着REITs、绿色金融等创新融资工具的进一步推广，类似项目有望在资金募集和风险控制方面实现更大突破。

该项目还为区域经济和社会发展注入了新的活力。通过引入优质教育资源和医疗资源，不仅提升了片区的宜居水平，也为周边产业的发展创造了有利条件。

“南昌中国铁建青秀城”项目的成功实践，充分体现了地产开发与产融结合的深度融合。在当前经济环境下，房企需要更加注重融资模式的创新与优化，积极对接多元化资金渠道，才能实现项目的可持续发展。本项目的经验对于推动行业转型升级具有重要的借鉴意义。

参考文献：

1. 《中国房地产金融发展报告》

2. 《城市更新与地产投资研究》

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）