北京盛鑫鸿利企业管理有限公司商品楼要求几个封顶才放贷款的合理性和必要性分析

商品房预售制度在我国广泛实施，成为房企资金运转的重要之一。在实际操作过程中，由于预售资金监管不力、项目进度把控不当等问题，导致烂尾楼现象频发，不仅损害了购房者的合法权益，也对银行和开发商的信誉造成了负面影响。在此背景下，“商品楼要求封顶放贷”的话题引发了广泛关注与讨论。

“商品楼要求封顶放贷”政策的历史沿革

早在2023年，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文）明确规定，商业银行只能对主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而商业用房则需竣工验收后才能放贷。此后，2027年发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文）进一步明确，“只能对主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款”。这一政策初衷是为了降低银行放贷风险，确保购房者所购楼盘能够按计划推进，避免因中途停工或资金链断裂导致的烂尾问题。

在实际操作中，部分开发商与银行达成默契，将“封顶放贷”改为“预抵押放贷”，即在建筑未完成主体结构的情况下，提前为购房者办理按揭贷款。这种做法虽然加速了房企的资金回笼，但也埋下了巨大的风险隐患。大型房地产企业在2018年因资金链断裂导致多个项目停工，直接引发了数千户业主的集体维权事件。

商品楼要求几个封顶才放贷款的合理性和必要性分析 图1

“商品楼要求封顶放贷”的必要性

从房企融资角度来看，“商品楼要求封顶才放贷款”政策的实施可以有效降低银行的信贷风险。在传统预售模式下，房企通常需要在土地出让、设计、施工等环节分期分批申请贷款，而购房者则需要支付首付款并办理按揭。由于预售资金监管不够严格，部分房企会将这笔资金挪作他用，导致项目进度严重滞后甚至停工。

以“升龙桂园”事件为例，该楼盘业主在发现项目长期未按时推进后，集体发布《停贷告知书》，明确指出银行违规放贷是导致项目烂尾的重要原因。事实上，在建筑未封顶的情况下发放按揭贷款，不仅违背了121号文和359号文的规定，也忽视了项目的资金封闭管理要求。

通过“封顶放贷”模式，房企的资金使用将更加透明可控。银行可以在楼盘封顶后一次性释放按揭贷款，确保项目后续建设资金到位，避免因资金链断裂而导致的烂尾风险。这一政策也有助于购房者规避潜在风险，在楼盘质量更有保障的情况下实现顺利交付。

“商品楼要求封顶放贷”对房企融资的影响

从房企角度来看，“封顶放贷”政策虽然在短期内可能会影响资金流动性，但对于企业的长远发展具有重要意义。这一政策有助于提升企业信用评级。银行更倾向于与能够严格遵守信贷规则的企业，从而为企业赢得更多的融资机会和更低的贷款利率。

“封顶放贷”模式可以倒房企加强项目管理能力。为了能够在建筑封顶前获得足额资金支持，房企需要更加注重项目进度控制，合理安排资金使用计划，并建立健全风险防控机制。这种内生性改革将有助于提升整个行业的规范化水平。

从银行角度来看，“封顶放贷”政策能够有效降低不良贷款率。通过对贷款发放环节的严格把控，银行可以最大限度地避免因房企olvency或项目停工而导致的信贷损失。这一政策也有助于维护金融市场秩序，防止系统性金融风险的积累。

“商品楼要求封顶放贷”的未来发展趋势

尽管“商品楼要求封顶放贷”政策在理论上有诸多优势，但其在实际执行过程中仍面临一些现实挑战。在三四线城市，由于市场流动性较低，过度严格的信贷政策可能进一步加剧房企的资金压力；对于中小型企业而言，较长的建设周期也可能影响企业的资金周转效率。

商品楼要求几个封顶才放贷款的合理性和必要性分析 图2

这一难题的关键在于建立更加灵活、多层次的预售资金监管体系。政府可以通过分类别管理的方式，在确保风险可控的前提下，为优质企业提供更多融资便利。允许信誉良好的企业在建筑部分封顶后分期释放贷款额度，对于存在潜在风险的企业则采取更严格的监管措施。

区块链技术等金融科技手段的应用也为预售资金的智能化监管提供了可行方案。通过建立公开透明的资金追踪系统，政府和银行可以实时监控项目的资金流向，并及时发现和处置异常情况。

在“房住不炒”的总基调下，“封顶放贷”政策将在优化房企融资环境、保障购房者权益方面发挥更加重要的作用。这一政策的实施不仅需要政府部门的持续努力，也需要金融机构、房企以及购房者的共同配合。只有在各方协同下，“商品楼要求封顶放贷”机制才能真正实现其初衷，为我国房地产市场的长期健康发展奠定坚实基础。

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