商铺租赁与抵押贷款的法律关系及融资策略

在现代商业运营中， leasing agreements 和 mortgage finance 的结合日益普遍。特别是在商业地产领域，出租人往往希望通过贷款获取资金支持经营发展，而承租人在某些情况下也可能面临融资需求。这引出了一个重要问题： 在商铺租赁关系存续期间，承租人的抵押权是否能够成立？这种法律关系对项目融资会产生哪些影响？从租赁与抵押的法律冲突、金融机构的风险评估策略以及融资租赁的创新实践三个维度展开探讨，为商业地产领域的从业者提供实践参考。

租赁与抵押的基本法律框架

根据中国现行《中华人民共和国民法典》， 租赁合同 的签订标志着承租人对租赁物获得使用权。在此期间，商铺的所有权仍属于出租人， 承租人仅享有占有和收益的权利。 根据第725条的规定，出租人有权在不影响承租人的权益的前提下进行抵押。 这一规定意味着在法律上，租赁关系并不影响所有权保留下的抵押行为。

在实务操作中，银行等金融机构对项目融资的审慎性要求决定了其会对租赁关行严格审查。 根据第 726 条的规定，抵押权人在实现抵押权时必须保障承租人的合法权益。 这种法律设计虽然保护了承租人，但也增加了抵押融资的复杂性和风险。

金融机构的审慎性要求

在项目融资实践中，银行会采取以下措施应对租赁关系下的抵押风险：

商铺租赁与抵押贷款的法律关系及融资策略 图1

信息核实方面，银行需要审查租赁合同的真实性，并对租赁期限与贷款期限进行匹配分析。 根据第 9.5 条的规定，银行将关注租赁期限是否长于贷款期限，并要求借款人及时通知承租人抵押事实。

资产保护方面，银行在放款后会持续监测租赁物的使用状况，确保其价值不受损害。 贷后管理过程中，银行会定期检查租赁关系的状态，并评估租金支付情况。

风险控制措施方面，银行通常会在贷款协议中设置特殊条款。 这些条款包括要求借款人及时通知抵押事实给承租人；限制租赁期限不得长于贷款期限；在租赁关系终止时及时更新抵押登记等。

融资租赁的创新实践

在项目融资领域，融资租赁公司探索出一些创新模式，以规避租赁与抵押之间的法律冲突：

收益权质押模式中，融资租赁公司不直接对租赁物进行抵押，而是将未来租金收益设定为质押标的。 这种方式既符合法律规定，也降低了操作风险。

结构化安排方面，部分项目采取双SPV（特殊目的载体）架构： 一家SPV持有租赁物所有权，另一家SPV负责收取租金并作为实际经营主体。 这种结构能够有效隔离法律风险，满足资金方的合规要求。

动态调整机制设计上，融资租赁公司会根据承租人经营状况及外部环境变化，及时调整租金支付方式和抵押安排。 这种灵活性对稳定租赁关系具有重要意义。

风险管理与法律保障

为了避免法律风险，参与方需要注意以下几点：

信息透明方面，出租人应向银行如实披露租赁关系，并提供完整的租赁合同资料。 承租人也需及时向银行报告租赁事实， 避免因知情不报导致的法律纠纷。

权益平衡方面，各方应在平等协商的基础上明确各自的权利义务。 特别是在抵押权的实现方式上，应尽可能采取对承租人权益损害最小的方式。

商铺租赁与抵押贷款的法律关系及融资策略 图2

合规操作方面，金融机构需要严格遵守《民法典》的相关规定，在保障承租人合法权利的前提下审慎开展业务。

商铺租赁与抵押贷款之间的法律关系复杂而重要。 在项目融资实践中，各方参与者需要在依法合规的基础上进行创新，以实现风险可控下的共同发展。 随着融资租赁市场的发展和完善，相关法律规范也将进一步明确和优化，为商业地产项目的可持续发展提供更好的制度保障。

随着法律法规的完善和实践经验的积累，在商铺租赁关系存续期间实现抵押融资的可能性将逐步增强。 参与方需要在依法合规的基础上，通过创新性的融资结构设计， 在保障承租人权益的前提下实现资源的最优配置。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）