农村集体经营性建设用地入市摸底排查与项目融资策略分析

随着国家对农村土地制度改革的深入推进，农村集体经营性建设用地入市试点工作在全国范围内逐步展开。作为一项重要的政策工具，农村集体经营性建设用地入市不仅可以盘活农村存量土地资源、增加农民财产收入，还能为乡村振城乡融合发展提供有力的土地要素保障。以农村集体经营性建设用地入市摸底排查为核心，结合项目融资领域的专业视角，详细探讨摸底排查的重要意义、具体实施流程以及如何通过科学的融资策略推动项目落地。

农村集体经营性建设用地入市摸底排查？

1. 概念解析

农村集体经营性建设用地是指属于村农民集体经济组织所有或使用的土地，主要用于发展种植业、养殖业、手工业等生产经营活动。根据国家相关政策，农村集体经营性建设用地可以通过有偿方式“入市”，即在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，允许农村集体经营性建设用地使用权通过招标、拍卖等方式流转给符合条件的主体。

摸底排查是对区域内所有农村集体经营性建设用地进行系统性调查的过程，旨在全面掌握土地的数量、质量、权属关系、开发利用现状以及是否具备入市条件等信息。通过摸底排查，可以为后续的土地入市工作提供科学依据，确保项目实施的合法性和可持续性。

农村集体经营性建设用地入市摸底排查与项目融资策略分析 图1

2. 政策背景与现实意义

近年来多次强调要深化农村土地制度改革，推动城乡土地资源要素市场化配置。《乡村振兴战略规划（2018-2022年）》明确提出，要在符合规划和用途管制的前提下，探索宅基地、集体建设用地等农村土地的有偿使用制度。农村集体经营性建设用地入市正是落实这一政策的重要举措。

在开展农村集体经营性建设用地入市摸底排查工作，不仅是贯彻国家政策的具体体现，也是推动当地经济发展、改善农民生活条件的重要抓手。通过规范的土地流转，可以实现土地资源的优化配置，促进农村产业升级和新型城镇化建设，增强农村集体经济组织的自我发展能力。

农村集体经营性建设用地入市摸底排查的实施流程

1. 明确工作目标

在开展摸底排查工作之前，需要明确本次工作的具体目标。通常包括以下几方面：

全面核实区域内农村集体经营性建设用地的数量和分布。

确认土地所有权、使用权等权属关系是否清晰。

评估土地的开发利用现状及是否存在闲置或低效利用情况。

调查土地所在的区位条件，如交通便利程度、周边配套设施建设情况等。

2. 成立工作小组

摸底排查需要多部门协同配合。政府应当牵头成立由自然资源、农业农村、住建等部门组成的专项工作组，并邀请第三方专业机构提供技术支撑。

3. 现场调查与数据采集

调查人员需要深入农村地区，通过实地走访、现场测量等方式，全面了解每一宗土地的基本情况。数据采集内容包括：

土地位置（经纬度）。

土地面积。

土地用途（如农业生产用地、农家乐用地等）。

当前利用状况（是否闲置、开发程度如何）。

权属关系（所有者名称、使用权人信息）。

4. 数据分析与评估

在收集完基础数据后，需要对数据进行分类整理，并结合规划要求进行综合评估。对于具备入市条件的土地，应当重点关注以下几个方面：

是否符合土地利用总体规划和城乡规划。

是否已经办理不动产权证或相关合法手续。

土地所在区域的开发潜力如何。

对于不符合入市条件的土地，则应分析原因并提出整改建议。

5. 制定分类处置方案

根据调查结果，对每一宗土地制定相应的处理意见。具体包括：

对于能够直接入市交易的土地，纳入土地储备库，并按照市场化原则进行公开出让。

对于存在权属纠纷或手续不全的土地，应当通过协调、补办手续等方式解决遗留问题。

对于当前开发利用价值较低但有较大开发潜力的土地，可结合地方经济发展规划分期开发。

基于摸底排查的项目融资策略

1. 融资需求分析

在明确土地入市条件的基础上，政府和社会资本方需要对拟开发项目进行精准的资金需求评估。一般而言，资金需求主要集中在以下几个方面：

土地征拆补偿。

基础设施配套建设（如交通、水利等）。

产业招商及扶持。

2. 融资方式选择

根据项目的不同特点和实际需求，可以选择多种融资方式组合使用。常用的融资模式包括：

市场化出让：将土地使用权直接有偿转让给开发企业，获取土地出让收入。

PPP模式（公私合营）：政府与社会资本共同投资建设，通过使用者付费或可行性缺口补助等方式实现投资回报。

政策性贷款支持：争取国家开发银行等金融机构的低息贷款支持乡村振兴项目。

发行债券融资：针对符合条件的基础设施建设项目，可以申请地方政府专项债券。

3. 风险分担机制

在设计融资方案时，必须充分考虑各类风险因素，并建立有效的风险分担和预警机制。具体措施包括：

建立风险评估模型，对项目全生命周期内的各种风险进行模拟预测。

明确各参与方的责任分工，避免因权责不清导致的纠纷。

制定应急预案，确保在发生重大风险事件时能够及时妥善处理。

4. 项目收益评估

科学合理的收益评估是融资决策的重要依据。收益来源主要包括：

土地使用权出让收入。

物业租赁收入（如商业用房或仓储设施的出租）。

产业发展的增值收益分成。

农村集体经营性建设用地入市摸底排查与项目融资策略分析 图2

在进行收益预测时，应当充分考虑市场波动、政策变化等不确定性因素，并设置合理的安全边际。

案例分析与经验

1. 典型案例

以农村集体经营性建设用地入市项目为例。该项目通过摸底排查发现了一宗面积为50亩的建设用地，权属关系清晰，且周边交通便利、开发潜力较大。该地块通过公开招标的方式被房地产开发企业中标，成功实现土地出让收入1.2亿元。

在这一过程中，政府与社会资本方密切配合，确保了项目审批流程的高效推进，加强了对资金使用情况的全程监管。

2. 经验

前期准备要充分：摸底排查工作必须扎实细致，确保数据真实可靠。

政策执行要规范：严格遵守国家土地管理和城乡规划相关法规政策。

部门协同要加强：建立高效的沟通协调机制，形成工作合力。

风险防控要及时：建立健全风险预警和应对处置机制。

随着乡村振兴战略的深入推进，农村集体建设用地入市将面临更大的发展机遇。应当以此为契机，进一步完善土地市场体系，优化资源配置效率，为地方经济发展注入新的活力。

政府还应加强对社会资本的引导和服务，在确保国有资产不流失的前提下，鼓励更多有实力的企业参与乡村振兴项目建设，实现多方共赢。

通过对农村集体经营性建设用地入市摸底排查工作的系统分析，我们发现这项工作不仅能够盘活存量土地资源，还能为地方经济发展提供有力的资金支持。政府应当继续深化改革创新，探索更多行之有效的实施路径，为全面推进乡村振兴战略作出更大贡献。

通过建立健全制度保障、创新融资方式、加强风险防控等举措，相信能够在农村集体建设用地入市改革中走出一条具有自身特色的创新发展之路。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）