政府存量房如何运作：从资产盘活到项目融资的创新实践

在当前我国经济高质量发展的背景下，政府部门所持有的存量房资产规模庞大，涵盖了公有住房、政策性住房、保障性住房以及部分商业用房等多个类别。这些房产不仅占据了大量的社会资源，也沉淀了海量的资金投入，却难以通过市场化的方式进行有效的价值转化和发展。如何将这部分存量房资产与现代项目融资理念相结合，探索出一条既能实现政府资产保值增值，又能为城市发展和民生改善提供资金支持的创新路径，成为社会各界广泛关注的重要课题。

以政府存量房产作为核心研究对象，深入探讨其在当前经济形势下所面临的机遇与挑战，并尝试构建一套基于项目融资理论的有效运作模式。文章不仅会对相关概念进行系统阐述，还会结合国内外的成功案例，分析各种可行的操作路径和风险管理策略。

政府存量房如何运作：从资产盘活到项目融资的创新实践 图1

政府存量房资产？

政府存量房资产，是指各级政府部门及其所属机构直接持有的各类资源。这些主要包括以下几类：

1. 政策性住房：包括经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房；

2. 商业用房：如政府机关办公大楼、培训中心、会展中心等；

3. 工业用房：包括政府投资建设的标准厂房和科技园孵化器等；

4. 公共设施用房：如学校、医院、图书馆、文化馆等公益类。

这些存量房资产往往具有以下特点：

- 所有权集中：多为政府及其所属机构所有，权属关系清晰；

- 用途多样：既有公益性质的保障房，也有经营性的商业和工业用房；

- 区位优势明显：很多存量房位于城市核心区域或重要功能区，具有较高的潜力；

- 闲置率较高：部分由于历史原因或功能转变，存在不同程度的闲置。

政府存量房资产的价值不仅体现在其物理形态上，更在于其所承载的社会功能和经济价值。在当前国家强调盘活存量资产、优化资源配置的大背景下，如何通过科学的项目融资方式实现这些资产的市场化运作，成为提升经济发展质量的关键所在。

政府存量房运作的基本框架

从项目融资的角度来看，政府存量房的运作可以分为以下几个关键环节：

1. 资产分类与价值评估

在开展具体运作之前，首要任务是对存量进行系统性的分类和价值评估。这一过程需要结合资产的实际用途、市场环境以及政策导向等因素，科学地确定每类资产的最佳利用方式。

- 功能分析：明确各类的使用现状及其对城市发展的重要性；

- 市场定位：结合区域经济发展水平和市场需求，确定适合的运作方向；

- 价值评估：采用收益法、成本法或市场比较法等专业方法，评估资产的市场价值。

2. 运作模式设计

根据 asset 的特性和目标定位，设计差异化的运作模式。常见的模式包括：

（1）自用与出租相结合

对部分保障性住房或公益类，可以采取"部分自用、部分出租"的方式，既满足社会基本需求，又能通过租金收入实现资产增值。

（2）市场化改造与运营

对于位于城市核心区域的商业和工业用房，可以通过引入市场化的运营主体，实施改扩建或功能置换，提升资产收益能力。

- 将老旧厂房改造成文化创意产业园区；

- 将闲置办公大楼改建为高端写字楼或酒店。

（3）资产证券化

通过设立房地产投资信托基金（REITs）等金融工具，将存量房资产打包成可流通的证券产品，吸引社会资本参与投资。这种模式特别适合大规模、高流动性的项目。

3. 资金筹措与风险控制

在项目融资过程中，如何合理搭配债务性资金和权益性资金，构建合理的资本结构，是决定运作成败的关键。

- 融资渠道：可以采取银行贷款、债券发行、股权众筹等多种方式；

- 风险管理：建立全面的风控体系，包括市场风险、信用风险和流动性风险等方面。

政府存量房如何运作：从资产盘活到项目融资的创新实践 图2

典型案例分析

在国内外不乏成功的政府存量房运作案例。以下选取两个具有代表性的项目进行分析：

案例一：某城市保障性住房改造升级

背景：某城市拥有多套待改造的廉租房和公租房，由于设施陈旧、配套不足，入住率一直较低。

方案：

1. 通过政府和社会资本合作（PPP）模式引入专业运营企业；

2. 投资于小区环境改善和基础设施升级；

3. 提供多样化的物业服务和社区活动支持；

4. 吸引低收入家庭和社会组织参与管理。

效果：

- 小区入住率显着提升；

- 社区面貌焕然一新，居民满意度提高；

- 通过租金收入和政策性补贴实现财务平衡。

案例二：某政府办公大楼改扩建

背景：一座位于城市核心区域的政府部门办公大楼，由于使用年限较长，设施老化，难以满足现公需求。

方案：

1. 在不改变土地用途的前提下，对大楼进行功能置换；

2. 增加智能化办公系统和绿色节能改造；

3. 引入市场化物业管理服务。

效果：

- 办公效率提高，政府部门形象提升；

- 通过出租部分闲置空间获取额外收益；

- 资产价值显着增加。

政府存量房运作的创新方向

为了进一步提升政府存量房资产的运作效率，可以从以下几个方面进行创新：

1. 数字化转型

利用大数据、人工智能和区块链等技术，建立智能化的资产管理平台，实现对房产全生命周期的动态监控和管理优化。

2. 绿色金融

推动绿色建筑认和发展绿色项目融资，吸引ESG（环境、社会、治理）投资资金。

3. 混合所有制改革

通过引入战略投资者或设立混合所有制企业，提升资产运作的专业化水平和市场竞争力。

4. PPP模式深化

在公共服务领域进一步推广PPP模式，吸引更多社会资本参与存量房改造和运营。

政府存量房的盘活与再利用，不仅是优化资源配置、释放经济活力的重要手段，也是实现国有资产保值增值的重要途径。通过引入现代项目融资理念，构建科学的运作框架，在确保资产安全性和稳定性的前提下，最大限度地发挥其经济社会价值，将成为未来发展的必然选择。

随着政策支持力度的加大和技术的进步，相信政府存量房的市场化运作将逐步走向成熟，并为我国经济社会发展注入新的动力。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）