企业房改房上市交易的政策与融资问题探析

随着我国住房制度改革的深入推行，及企业单位的房改房逐渐成为社会各界关注的焦点。特别是在房地产市场整体调整的大背景下，如何妥善处理及企业单位已购公有住房（以下简称“房改房”）的土地出让、交易审批等问题，已成为各级政府和相关部门亟待解决的重要课题。结合项目融资与企业贷款行业的专业视角，重点分析企业房改房上市的相关政策，探讨其在实际操作中的法律障碍以及可行的融资路径。

及企业单位房改房上市的基本政策框架

1980年代起，我国逐步推行了住房制度改革，允许职工以较低价格购买原单位所有的公有住房（即房改房）。为规范此类房产的上市交易行为，《关于取消批行政审批项目的决定》明确取消了已购公有住房和经济适用住房上市出售核准的行政审批项目。这是政府层面对个人购房资格和上市条件的根本性认可。

具体到及企业单位的房改房时，情况较为复杂。一方面，系统内部对于房改房的管理有着特殊的政策要求；企业单位由于其组织架构和历史沿革的差异，在处理房改房上市问题上也面临诸多现实难题。

企业房改房上市交易的政策与融资问题探析 图1

1. 政策适用范围的扩大化

根据《办法（修订案征求意见稿）》的相关规定，现行《办法》将适用范围从“已购公有住房首次进入市场出售的管理”扩展到包括、区直单位、市直单位等各类房改房的上市交易。这种调整体现了政策制定者对不同类型产权房的统一规范。

2. 审批流程的简化

在审批环节，过去繁琐的上市交易前审核制度已经被取消，取而代之的是国土资源部门在收缴土地价款时向住房制度改革管理机构征求意见的机制。这一变化不仅提高了行政审批效率，也减少了人为干预的可能性，为后续的交易流转提供了便利条件。

3. 土地出让金的计算优化

针对已购公有住房上市交易中的关键环节——土地出让金缴纳，《办法》规定了更加科学合理的计价方式：

采用基准地价系数修正法或市场比较法确定应付的土地出让金；

取消了过去因单位性质不同导致的差异性收费，统一标准；

这些优化措施直接降低了交易双方的资金压力。

及企业房改房上市过程中的难点与对策

尽管政策层面已有所突破，但在实际操作中，及企业单位房改房的上市交易仍存在以下问题：

1. 管理职能不清

由于历史遗留原因，许多军企房改房的相关资料分散在各级各类管理机构，导致住房制度改革管理机构难以全面掌握违规情形。这种信息分割现象增加了核实工作的难度。

2. 部门协作机制待完善

涉及房改房上市交易的部门包括国土资源、住房改革管理机构以及税务等多个单位，但由于职责划分不明确，容易出现各自为政的现象，影响审批效率。

3. 融资渠道受限

对于希望通过出售房改房获得流动资金的企业来说，现有的金融政策相对滞后。银行等金融机构对这类资产的抵押贷款支持力度不足，限制了企业的融资能力。

针对以上问题，建议从以下几方面着手改进：

建立统一的信息共享平台，实现各管理机构之间的信息互联互通；

企业房改房上市交易的政策与融资问题探析 图2

完善部门联动机制，在审批过程中明确各方职责权限；

鼓励商业银行创新金融产品，推出专门针对房改房交易的贷款业务。

及企业单位房改房上市对项目融资的影响

对于需要处置存量房改房的企业来说，推动其顺利上市不仅关系到企业的流动性管理，还可能带来以下积极影响：

1. 提高资产周转率

通过盘活存量房改房资源，企业可以将沉淀的固定资产转化为现金流量，改善资产负债结构。

2. 解决债务问题

对于存在偿债压力的企业而言，房改房上市所得资金可直接用于偿还银行贷款或其他债务，降低财务风险。

3. 优化资产配置

部分企业可能选择保留优质房地产项目的出售非核心区域的房改房，以此实现资产结构的最优化。

在具体操作中，建议企业优先选择以下几种融资方式：

抵押贷款：利用房改房作为抵押物向银行申请贷款；

assetbacked securities (ABS)：将符合条件的房产打包发行资产支持证券；

产业基金：引入专业房地产投资基金进行合作开发。

未来政策优化的方向

为更好地促进军企房改房的上市交易，建议政府在以下方面继续完善相关政策：

1. 制定统一的土地评估标准和计价办法，确保各地区执行尺度一致；

2. 降低交易环节税费负担，取消不合理收费项目；

3. 建立市场化退出机制，为各类产权房提供多元化处置渠道；

4. 加强市场监管，防范"阴阳合同"、偷税漏税等问题。

及企业单位的房改房上市问题是一个复杂的系统工程，涉及政策法规、行政管理、金融服务等多个方面。只有通过政府、企业和金融机构三方的共同努力，才能实现存量房产的有效盘活，提升房地产市场的整体运行效率。未来随着相关政策体系的不断完善，相信困扰军企多年的房改房处置难题将得到有效化解。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）