北京中鼎经纬实业发展有限公司农村商业银行住房贷款定期存档政策解读与优化建议

随着我国经济的快速发展和城乡差距的逐渐缩小，农村商业银行（以下简称“农商行”）在服务“三农”、支持地方经济发展方面发挥着越来越重要的作用。住房贷款业务作为农商行的传统优势领域之一，正面临着新的挑战与机遇。为了更好地服务于广大农户和城镇居民的住房需求，确保贷款风险可控，部分农商行开始推行一种特殊的贷款政策——即要求借款人在取得住房贷款的在该银行开设定期存款账户，并维持一定金额的存款。这种模式被称为“房贷要求存定期”政策。

“房贷要求存定期”政策？

“房贷要求存定期”，是指在申请农商行提供的个人住房贷款时，借款人需要在其指定的金融产品——定期存款中存入一定的资金作为附加条件。这一政策通常通过两种形式实施：一种是在签定贷款合直接扣除一定金额的资金用于开设定期存款账户；另一种则是要求借款人在贷款审批后的一段时限内，在银行存入一笔不低于贷款额一定比例的定期存款。

以张三为例，他计划在XX农商行申请一笔10万元的个人住房按揭贷款。根据该行的规定，他需要在此银行开设一个为期三年、金额至少为20万元的定期存款账户。如果借款人的月收入较低或信用记录一般，则可能被要求存入更高的金额。

农村商业银行住房贷款定期存档政策解读与优化建议 图1

这种政策在实施过程中，通常会设定明确的操作流程：

1. 客户提出住房贷款申请；

农村商业银行住房贷款定期存档政策解读与优化建议 图2

2. 银行对客户的资质进行审查，并根据其信用状况及还款能力确定所需的定期存款金额；

3. 申请人按照银行的要求，在指定期间内完成定期存款的存入；

4. 银行在确认定期存款账户开设后，才会发放相应的住房贷款。

“房贷要求存定期”政策的优势与挑战

优势：

1. 风险控制。 在传统的个人住房贷款业务中，银行主要依赖于抵押物评估和借款人的信用历史来判断风险。在许多农村地区或刚起步的城市区域，可供抵押的房产价值可能波动较大，而借款人本身的收入稳定性和抗风险能力也可能有限。通过要求定期存款，农商行获得了额外的风险缓冲机制。一旦借款人无法按期偿还贷款本息，银行可以用这笔定期存款来部分覆盖损失，从而降低整体不良贷款率。

2. 客户绑 定。 这种政策有助于增强客户与银行的长期合作关系。由于定期存款通常有一定期限且不允许提前支取（除非支付一定的违约金），这客观上增加了借款人对农商行的依赖性。在完成住房贷款偿还后，许多借款人在资金需求度下降的情况下，仍会继续将这笔定期存款留在该银行账户中，逐步形成持续的金融资产沉淀。

3. 收益提升。 对于银行而言，定期存款属于相对稳定且成本较低的资金来源。在当前利率不断下行的大环境下，通过“房贷要求存定期”政策吸引长期限的稳定性资金，不仅可以直接增加银行的净息差收入，还能为其他高风险但回报更高的项目提供资本支持。

挑战：

1. 客户接受度低。 对于借款人来说，额外存款要求可能会构成较大的前期资金压力。尤其是在房价较高的一二线城市，许多购房者已经面临首付与月供双重压力，再额外拿出一笔钱开设定期存款账户，无疑会在短期内增加他们的负担。

2. 政策执行难度大。 在实际操作中，银行需要设定合理的定期存款金额标准，要确保贷款审查过程的公平公正。这对于各分支机构来说，都是一个不小的挑战，因为地区经济发展水平差异较大，统一的标准可能难以适应不同地区的客户需求。

3. 金融监管的风险。 这种政策可能会引发部分借款人质疑其合法性与合规性。由于在目前的信贷政策中，并没有统一要求必须将存款作为贷款的前提条件，这种做法容易被误解为变相抬高融资门槛或附加不合理费用。

“房贷要求存定期”政策的具体运作

为了更好地实施这一政策，农商行通常会根据以下因素来确定每位借款人的定期存款金额：

1. 贷款总额。 存款金额一般与贷款总额成比例关系。贷款总额的10%至20%。

2. 贷款期限。 存款期限可能会与贷款期限相关联，以确保借款人对银行的长期承诺。

3. 信用等级。 借款人的信用评分越高，所需定期存款金额越低；反之则需更多存款作为风险补偿。

4. 首付比例。 首付比例较高的客户可能不需要存入额外的定期存款。

在具体操作过程中，银行会明确告知借款人相关要求，并提供必要的指导与协助。帮助他们了解如何开设定期存款账户，以及在贷款发放成功后如何管理这一账户等事项。

案例分析：某农商行的实践探索

以中部地区某农商行为例，该行自2019年起开始试点“房贷要求存定期”政策。通过两年多的运行，初步取得了以下成效：

不良贷款率下降。 实施该政策后，新增住房贷款业务的逾期与违约情况明显减少。

客户稳定性增强。 由于定期存款账户的存在，在这部分借款人中，其他金融产品的销售量也有所。

资金成本降低。 长期限的定期存款增加了银行的稳定资金来源，也为其提供了更高的议价能力。

当然，在实践中也暴露出一些问题：

个别分支机构为追求业务规模，放宽了存款要求标准，导致风险控制效果不理想；

部分借款人因前期需承担更多经济压力而对银行服务满意度下降。

优化建议

针对上述挑战与问题，提出以下优化建议：

1. 建立健全政策体系。

制定统一的业务操作规范和管理指引，确保各分支机构都能严格按照标准执行；

加强内部培训，提升员工的风险识别与客户沟通能力。

2. 灵活调整存款要求。

针对不同客户群体设计差别化的产品方案，如为优质客户提供更优惠的存款条件；

适时根据市场环境和监管政策变化优化存款金额比例。

3. 加强风险监控。

利用大数据与金融科技手段建立动态监测系统，及时发现和预警潜在风险；

定期对借款人账户进行抽查，确保定期存款资金的安全性。

4. 提升服务品质。

在政策实施过程中注重客户体验，提供更便捷的办理流程和更多元化的金融产品组合；

积极倾听客户需求，及时调整不合理的规定。

“房贷要求存定期”作为一项创新性的信贷业务模式，在农村商业银行的支持地方经济发展方面具有一定的现实意义。其成功与否还取决于银行的政策执行能力和整体风控水平。随着金融监管制度的不断完善和金融科技的进步，这一模式有望建立更加完善的配套措施，并在实践中不断优化。

这项政策如果能被科学合理地设计与实施，将有助于农商行更好地平衡业务发展与风险管理，为服务“三农”、支持区域经济发展提供更有力的金融保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）